REZERVAČNÍ SMLOUVA – JAKÉ MÁ MÍT NÁLEŽITOSTI A KDY JI PODEPSAT

Nevíte, jaký význam má rezervační smlouva při nákupu a prodeji nemovitosti? Zajímá vás, na co si dát pozor, než ji podepíšete a uhradíte rezervační poplatek?

Co znamená rezervace nemovitosti a co je to rezervační smlouva?

Rezervační smlouva je důležitou smlouvou v procesu prodeje či koupě nemovitosti. V této smlouvě se prodávající zavazuje nemovitost dále nenabízet k prodeji a neuzavřít smlouvu s jiným zájemcem. Zájemce (kupující) se naproti tomu zaváže zaplatit rezervační poplatek. Prodávající tak má jistotu, že zájemce má o nemovitost vážný zájem – bývá stanoveno, že v případě neuzavření kupní smlouvy ze strany zájemce rezervační poplatek propadá (právně správně, rezervační poplatek je započítán na smluvní pokutu ve stejné výši za porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu). Zájemce má naopak jistotu, že prodávající nemovitost po domluvenou dobu neprodá ani nerezervuje pro jiného zájemce. 

Jak má rezervační smlouva vypadat?

Kromě klasických náležitostí by měla Rezervační smlouva, jako je identifikace smluvních stran, obsahovat přesnou specifikaci nemovitosti, aby bylo zřejmé, jaká konkrétní nemovitost je zarezervována. Smlouva by měla také obsahovat postup pro uzavření kupní smlouvy a postup pro případ, že kupní smlouva nebude uzavřena ze strany prodávajícího či ze strany kupujícího. Měla by přesně stanovovat výši rezervačního poplatku, komu se poplatek platí, a co se v případě neuzavření kupní smlouvy stane s rezervačním poplatkem, případně také zakotvovat smluvní pokuty. 

Je jasně daná forma, jakou má rezervace proběhnout nebo je více možností? Jaké to případně jsou?

Rezervační smlouva není zákonem upravena a může tedy mít různou formu. Pokud kupujete byt bez účasti realitní kanceláře, bývá smlouva dvoustranná. Pokud v procesu prodeje figuruje také realitní kancelář, měla by být rezervační smlouva třístranná, tedy uzavřená mezi prodávajícím, zájemcem a realitním zprostředkovatelem. 

Rezervační smlouva musí být vždy uzavřena mezi zájemcem o nemovitost a vlastníkem nemovitosti. Rezervační smlouva uzavřená mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi je tedy neplatná. Důvodem je to, že k budoucímu uzavření kupní smlouvy se může zavázat pouze vlastník nemovitosti, nikoliv realitní kancelář. Dnes tak už většina realitních kanceláří rezervační smlouvu podepisuje spolu se zájemcem i vlastníkem nemovitosti. I přes tuto skutečnost však některé realitní kanceláře rezervační smlouvu i nadále tímto způsobem uzavírají, dejte si tedy pozor, s kým rezervační smlouvu uzavíráte.

Kdy podepsat rezervační smlouvu?

Rezervační smlouvu doporučujeme podepsat v okamžiku, kdy si je kupující koupí nemovitosti jistý. Ve většině případů (dle konkrétního znění rezervační smlouvy) totiž kupující přijde o rezervační poplatek, pokud se po podpisu rezervační smlouvy rozhodne nemovitost nekoupit.

Na co ještě si musíme dát pozor při podpisu rezervační smlouvy?

Je potřeba si samozřejmě zkontrolovat celé znění rezervační smlouvy. Co se týče problematických bodů, doporučujeme se zaměřit na dobu, na kterou je rezervační smlouva uzavřena. Tato doba by měla být dostatečně dlouhá pro zajištění potřebného financování koupě nemovitosti.

Pohlídejte si také, na jaký účet máte dle rezervační smlouvy hradit rezervační poplatek. Realitní kancelář musí mít na deponování rezervačního poplatku oddělený účet od účtu provozního. Řešením může být složení rezervačního poplatku do advokátní úschovy (u advokáta, který bude následně provádět úschovu celé kupní ceny).

---

Jak rezervační poplatek funguje a jaká je jeho obvyklá výše?

Výše rezervačního poplatku je na domluvě prodávajícího a kupujícího. Rezervační poplatek bývá ve většině případů součástí kupní ceny a v případě uzavření kupní smlouvy se započítává na úhradu kupní ceny. 

Potíže mohou nastat, když kupující uzavře rezervační smlouvu, pak ale nezíská úvěr na financování koupě nemovitosti. Otázkou v tomto případě je, co se stane s rezervačním poplatkem? Pokud tato situace není v rezervační smlouvě upravena, jedná se o důvod pro neuzavření kupní smlouvy na straně kupujícího a rezervační poplatek se tedy kupujícímu nevrací. Je ale možné v rezervační smlouvě stanovit, že v případě, že kupující nezíská úvěr na financování koupě, rezervační smlouva pozbývá platnosti a rezervační poplatek bude kupujícímu vrácen. 

Pokud rezervační poplatek kupující uhradí a z koupi sejde z důvodů, které nedokázal ovlivnit nebo o kterých nevěděl, má v takovém případě nárok na jeho vrácení?

Záleží na podmínkách stanovených ve smlouvě. Podmínky vrácení rezervačního poplatku by v rezervační smlouvě určitě měly být uvedeny. Obvykle je v rezervační smlouvě stanoveno, že v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně prodávajícího se rezervační poplatek vrací kupujícímu. Naopak v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně kupujícího na vrácení rezervačního poplatku není nárok. 

Jaká jsou rizika nákupu a prodeje bez rezervační smlouvy?

Pokud se rozhodnete prodat nebo koupit nemovitost bez rezervační smlouvy, výhodou je, že se až do uzavření kupní smlouvy k ničemu nezavážete. Pozor ale na ústní závazek nebo potvrzení prostřednictvím e-mailu – může se dle okolností také jednat o rezervační smlouvu, která je závazná!

Nevýhodou naopak je, že jako kupující nemáte jistotu, že prodávající nemovitost neprodá někomu jinému a jako prodávající nemáte jistotu, že kupující nemovitost skutečně koupí.

Nemáte – li uzavřenou rezervační smlouvu, je podstatně složitější jednání o úvěru s bankou, jelikož banky si ve většině případů přejí předložit uzavřenou rezervační smlouvu. 

---